不動産担保ローンの査定に有利な土地とは?

不動産担保ローンの担保査定額は、“東京の同じ場所にある物件”を前提とした場合で、どちらが有利かについてお話ししてみましょう。

●家屋付より更地同然の土地のほうが有利。

東京都目黒区に遊休地に近いような土地があること自体が希ですが、そのような土地と居住している不動産とどちらが査定に有利かというと、駐車場のほうです。

駐車場は更地に近い状態なので流通性が高く、万一銀行が担保権を使って没収しても、即日、買い手が見つかるでしょう。

しかも複数の業者が名乗りを上げるので、競り合って高値になるのは必然です。

不動産担保ローンとして、これ以上条件のいい担保はありません。

●家屋付には解体費用が織り込まれる場合も。

一方で、居住している家屋と土地を担保に不動産担保ローンを組んだ場合、万一のときには銀行から再生業者へ渡ることが考えられます。

家屋付の不動産には多額の解体費用がかかるため、銀行としてはそれを見込んだ売値となります。

不動産担保ローンの査定では土地の実勢価格が基準ですが、家屋が20年を経過していると、その分の目減り額を織り込んで査定されます。

融資額はそれだけ低くなります。

●東京であっても築20年以上の家屋には資産としての価値は付きません。

逆に解体費用を織り込んで不動産担保ローンが提供されます。

東京ではなく横浜・東横沿線の事例ですが、20坪弱の土地に建った家屋の解体費用は400万円と見積もられています。

これが東京ならその額では済まないでしょう。

担保物件としてどちらが良いか、立場を換えれば理解できるはずです。